Dezbaterea publică legată de proiectul de lege privind darea în plată devine din ce în ce mai aprinsă. Bancheri și analiști economici au arătat că proiectul în cauză va duce la creșterea avansului și a ratelor dobânzii la creditele ipotecare, precum și la un acces mai dificil, pe viitor, la locuințe prin vânzarea ori construirea pe credit. Aceste avertismente sunt considerate de nucleul dur al suporterilor legii dării în plată drept intoxicări și încercări de șantaj și intimidare. Mai mult, se afirmă că darea în plată nu va influența piața ipotecară și, într-o încercare de neasumare a oricărei responsabilități în această privință, se fac eforturi de a se induce opiniei publice ideea că alte acte normative ar fi “vinovate” pentru asemenea efecte. Întrucât argumentele critice ale specialiștilor români sunt etichetate drept manipulare ori chiar sunt luate în derâdere, prezint în continuare concluziile firmelor de consultanță London Economics și Oliver&Wyman referitoare la aspectele menționate mai sus. Manipulează și specialiștii acestora?
Ce arată studiul London Economics privind costul finanțării?
Firma de consultanță economică London Economics a întocmit un studiu (2012), la solicitarea unui organ consultativ al Comisiei Europene, pentru identificarea tuturor soluțiilor care să permită consumatorilor să se întoarcă pe o cale financiară sustenabilă, prin eliminarea unora sau a tuturor datoriilor acestora. Inițiatorii proiectului de lege a dării în plată fac adesea referiri la acest studiu – dar în mod selectiv – și prezintă firma respectivă opiniei publice din România ca fiind una dintre cele mai prestigioase din lume.
Legat de problema analizată, în studiul London Economics se arată următoarele (pagina 210): “deși datio in solutum (n.n. darea în plată) prezintă beneficii pentru consumatorii în dificultate financiară există evidența empirică privind faptul că băncile finanțează datio in solutum prin creșterea costului produselor ipotecare. Prin urmare, există un mare beneficiu pentru un set mic de consumatori (deși aceia în cea mai mare dificultate) și o pierdere mică pentru un alt grup, mai mare, de consumatori.”
Experții London Economics continuă prin a arăta că “este extrem de probabil ca datio in solutum să facă creditele ipotecare mai scumpe pentru toți consumatorii, totuși evidența sugerează că acest cost adițional este adesea mai scăzut decât poate fi asumat a priori” Prin urmare, “prețurile mai ridicate sunt în detrimentul consumatorilor care încearcă să acceseze credite cu ipoteci, creând un argument împotriva datio in solutum legat de accesul la piața proprietăților, privitor la acei consumatori care nu sunt supuși riscului capitalului negativ[i] din cauza tipului sau locației proprietății cumpărate, dar care nu pot să-și permită un nivel mai ridicat de contribuții financiare.”
Potrivit autorilor studiului, la baza creșterii costului finanțării ca urmare a dării in plată stau două motive principale: stabilirea condițiilor de credit în funcție de risc (‘pricing of risk’) și impactul asupra cerințelor de capital ale băncilor. În ceea ce privește primul motiv, într-o piață în care se aplică datum in solutum și unde prețurile caselor scad și se ajunge la capital negativ, prima de risc incorporată în dobânzi va crește, cu consecințe asupra majorării acestora. Legat de al doilea motiv, studiul precizează că “datum in solutum, care prin definiție transferă riscul pierderilor de la consumator către creditor (sic!) afectează ponderile de risc alocate creditelor cu ipoteci”. După cum este legiferat, creșterea acestor ponderi de risc duce la cerințe sporite de capital (printre alte măsuri, acționarii băncilor ar fi nevoiți să-și crească aportul la capitalul acestora).
Studiul precizează: “Chiar în contextul spaniol în care utilizarea instrumentului datum in solutum a fost restricționată pentru un grup mic de persoane fizice, întrucât nu există o modalitate de a evalua a priori cine va ajunge în acest grup, este posibil ca toate creditele cu ipoteci din piața spaniolă să împartă impactul comun al riscului că banca nu va fi în măsură să recupereze întreaga valoare a împrumutului, schimbându-se ponderile lor de risc, iar creșterea sumei capitalului necesar va fi semnificativă și costisitoare”.
Este un fapt binecunoscut că sporirea excesivă a cerințelor de capital descurajează procesul creditării și afecteaza creșterea economică. În această privință, experții London Economics se întreabă dacă este de dorit: “să creștem cerințele de capital ale băncilor în acest moment, când sectorul bancar european se confruntă cu dificultățile actuale. Rezultatul acestei acțiuni, care apare ca un cost pentru creditori, va fi în mod clar, în ultimă instanță, un cost pentru consumatori (n.n. scrierea cu caractere aldine ne aparține) care vor descoperi credite cu ipoteci mai scumpe de accesat sau chiar indisponibile, întrucât anumite produse ar putea fi retrase de pe piață” (pag. 252).
Se va schimba profilul pieței ipotecare în România?
Numeroși susținători ai proiectului de lege a dării în plată consideră că piața ipotecară din România nu se va modifica în urma adoptării legii privind darea în plată și că orice afirmație în acest sens este o cacealma. Dar este evident că împrumuturile ipotecare “clasice” vor disparea, pentru a fi înlocuite cu credite tip “dare în plată”, care vor avea condiții de creditare mult mai stricte. Să vedem, prin prisma textului ce urmează (pag. 210 a studiului), ce alte modificari ar mai putea apărea și dacă “joacă la cacealma” și London Economics: “creditorii este posibil să înceteze să ofere credite cu ipoteci sau împrumuturi garantate cu garanții reale (“secured”) și să se mute către un model mai apropiat de cel ce poate fi observat în Franța, unde împrumuturile pentru achiziționarea de proprietăți sunt împrumuturile cu garanții (“caution”), mai curând decât împrumuturile ipotecare, în care caz darea în plata devine puțin eficace sau fără efect”.
Potrivit buletinului Market Insights&Updates (februarie 2016) al Asociației Ipotecare Europene, împrumutul garantat (“caution”) reprezintă principalul produs de credit cu garanție utilizat pe piața finanțării locuințelor din Franța. Garanția este acordată de firmele de asigurări sau de instituțiile financiare și reprezintă o alternativă la clasica ipotecă pe un imobil. “În anul 2014, împrumuturile garantate au reprezentat 61% din împrumuturile noi pentru locuințe în Franța, cu o creștere constantă în ultimul deceniu. În comparație,…împrumuturile garantate cu o “hypoteque” au reprezentat numai 37% din împrumuturile noi pentru locuințe în Franța”.
Nu știu dacă băncile din Romania se vor indrepta spre modelul francez sau cât de repede se va realiza aceasta.Totuși, să crezi că băncile nu vor încerca să găsească soluții legale care să reducă eficacitatea aplicării legii dării în plată este o naivitate. În fapt, aceasta este eterna poveste cu care se confruntă reglementatorii financiari: instituțiile din jurisdicția lor, mai devreme sau mai târziu, găsesc soluții să ocolească reglementările adresate lor.
Este singulară poziția London Economics privind costul finanțării? Care e opinia firmei Oliver Wyman?
Poziția de natură conceptuală a experților London Economics este similară cu cea la care au ajuns specialiștii firmei de consultanță Oliver&Wyman in urma unor investigații în cazul specific al Spaniei. În anul 2011, această firmă a elaborat un studiu privind impactul eliminării garanției personale pentru împrumuturile cu garanție ipotecară în Spania, dacă ar fi introdusă darea în plată cu caracter generalizat. Altfel spus, este vorba de limitarea răspunderii debitorului numai la valoarea bunului ipotecat, fără a se mai lua în seamă celelalte garanții personale ale acestuia, datoria ipotecară urmând a fi stinsă prin predarea imobilului către banca creditoare.
În conformitate cu acest studiu, în ambele scenarii (aplicare dare în plată fără retroactivitate/cu retroactivitate), din perspectiva clientului, numărul de cetățeni prejudiciați ar fi mult mai mare decât cel al cetățenilor beneficiari.
Studiul mai arată că: “În cazul aplicării măsurii fără retroactivitate, consecința imediată este creșterea prețului creditelor ipotecare, împreună cu reducerea acordării de credite asociată acestui preț mai mare și cu criterii de acces potențial mai restrictive (pentru a se minimiza impactul asupra ratei de neperformanță și a capacității de recuperare a soldului creditului). În acest fel, totalitatea clienților care solicită un nou credit ipotecar va fi prejudiciată, din cauza unui preț mai mare”. Experții Oliver Wyman au identificat ca potențiali beneficiari aproximativ 70.000 de clienți/an. În categoria beneficiarilor intră atât clienții oportuniști (n.n. cei ce pot plăti, dar vor utiliza darea în plată pentru a-și cumpăra apoi, mai ieftin, altă casă) cu rată LTV[ii] înaltă, cât și clienții cu nivel ridicat de efort financiar[iii], segmente care ar reprezenta mai puțin de 15% din noile credite.
În caz de măsură retroactivă, rezultatele sunt mult mai negative. Studiul identifică un grup de clienți favorizați de modificarea legii, format din clienți cu capacitate scazută de plată (conform estimărilor, aproximativ 150.000 de clienți/an în Spania) și din clienți oportuniști (aproximativ 50.000 clienți/an). Experții firmei Oliver&Wyman consideră că vor fi clienți prejudiciați toți aceia care vor solicita un credit cu ipotecă în viitor.
Potrivit studiului, în privința clienților prejudiciați “trebuie să distingem două grupuri:
– Acei clienți care pot să rămână excluși de pe piața împrumuturilor ipotecare din cauza unor restricții mai mari ale instituțiilor în acordarea de credite: aproximativ 125.000 -175.000 clienți/an;
– Clienți care obțin un credit cu ipotecă, dar la un preț mai mare decât în cazul în care nu se modifică legea: aproximativ 400.000 – 450.000 clienți/an”.
Ca o apreciere generală, studiul Oliver&Wyman arată că: “deși… fără îndoială există o gravă problemă socială care afectează acele familii care nu pot să-și plătească creditele lor dat fiind contextul economic actual, credem că această măsură va prejudicia (cu sau fără retroactivitate), pe lângă instituțiile financiare, cetățenii în general, întrucât în ambele cazuri numărul persoanelor prejudiciate este mai mare decât cel al beneficiarilor, iar impactul acestei modificări la nivel macroeconomic, de asemenea, nu este favorabil”.
Concluzii
Darea în plată reprezintă cea mai slabă dintre soluțiile de rezolvare a problemei supraîndatorării persoanelor fizice, prezentând mai multe dezavantaje decât avantaje.După cum s-a arătat mai sus, acest mecanism duce, din cauza unor riscuri mai ridicate pentru bănci, la credite ipotecare mai scumpe și la condiții de acces la creditare mai stricte (aici se include și creșterea avansului). Deci, responsabilă pentru acest din urmă efect este darea în plată și nu așa-zisa ”lege bail-in”[iv], după cum s-a încercat recent să se inoculeze opiniei publice din România. Mai mult, vor exista soluții relativ ușor de implementat pentru reducerea eficacității dării în plată. Plecând de la opiniile experților London Economics și de la analiza pieței ipotecare spaniole întreprinsă de firma Oliver &Wyman, apare o întrebare de bun simț adresată inițiatorilor proiectului de lege românesc: Dispun aceștia de un studiu de impact sau o țară întreagă va fi aruncată orbește într-un experiment cu potențial distructiv?
Bibliografie
- “Study on means to protect consumers in financial difficulty: personal bankruptcy, dation in solutum of mortgages, and restriction on debt collection abuse practices”; London Economics, December 2012
- “Mercado hipotecario espanol. Analisis de las repercusiones de un eventual cambio regulatorio en las garantias” , Oliver Wyman, 2011
[i]În terminologia pieței ipotecare, capitalul (“equity”) reprezintă diferența dintre valoarea reală a proprietății și suma datorată.
[ii]Rata “loan-to-value” (rata LTV) este o comparație între valoarea împrumutului și valoarea imobilului. Se determină prin împarțirea valorii împrumutului la cea a imobilului.
[iii] Clienții cu nivel ridicat de efort sunt acei clienți pentru care rata lunară de plată reprezintă un procent ridicat din veniturile lor și care au o rată LTV ridicată.
[iv] Pentru clarificări suplimentare, să precizăm că la momentul întocmirii celor două studii (2011 și respectiv 2012), recapitalizarea internă (“bail-in”) era un proiect încă îndepărtat. Directiva 2014/59/UE privind redresarea și rezoluția instituțiilor de credit și a firmelor de investiții a intrat în vigoare în iulie 2014, prevederile sale privind recapitalizarea internă (“bail-in”) trebuind a fi transpuse în dreptul național al statelor membre UE până la 1 ianuarie 2016.
