Efectele Legii dării în plată asupra Legii obligațiunilor ipotecare sunt expresia cât se poate de concretă a modului nefast în care o lege, aplicată tocmai potrivit scopului pentru care a fost emisă, devine o sursă de hazard moral în domeniul de aplicare al altei legi. La intersecția cu Legea obligațiunilor ipotecare, perspectiva asupra calității normelor cuprinse în proiectul Legii dării în plată se filtrează prin constatarea că a fost ignorată în primul rând cerința constituțională a previzibilității textului de lege.
Succesiunile și conexiunile procesului legislativ: darea în plată și obligațiunile ipotecare
Intrată abrupt în istoria recentă, Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite a fost adoptată la 25 noiembrie 2015. Ulterior înaintată spre promulgare Președintelui, legea este retrimisă Parlamentului prin cererea de reexaminare din 22 decembrie 2015. Se cunoaște preabine ce a urmat de atunci și până azi, timpul în care instituția „dării în plată” și-a căpătat faima.
Este, însă, mai puțin știut că, la doar 2 zile de la Legea dării în plată, Parlamentul a adoptat Legea privind emisiunea de obligațiuni ipotecare (27 noiembrie 2015), intrată în vigoare în 4 martie a.c. și în aplicarea căreia Banca Națională a României a emis Regulamentul nr. 1 din 3 martie 2016 privind activitatea de emisiune de obligațiuni ipotecare.
Legăturile dintre darea în plată, în forma pe care o prefigurează Legea dării în plată și obligațiunile ipotecare nu sunt nici pe departe doar cele relevate de repertoriul cronologiei dezbaterilor parlamentare. Procedura legislativă în privința Legii dării în plată a fost epuizată la Senat, propunerea legislativă aflându-se în prezent la nivelul camerei decizionale a Parlamentului. Cvasiunanimitatea părților interesate – inițiatori, bănci, debitori, instituții naționale și europene, specialiști și asociații profesionale – și-au exprimat punctele de vedere. Dar înainte de închiderea dezbaterilor asupra formei finale a Legii dării în plată, credem că trebuie să fie așezată la masa argumentelor și discuția despre efectele pe care această lege le-ar produce asupra obligațiunilor ipotecare.
Ce-ar fi obligațiunile ipotecare dac-ar fi…
Obligațiunile ipotecare sunt un tip particular de obligațiuni, pe care le emit doar instituțiile de credit (băncile), în scopul atragerii de resurse financiare de la public și de la investitorii calificați. Fondurile astfel obținute asigură necesarul de finanțare pe termen lung pentru acordarea de credite pentru locuințe. Specific obligațiunilor ipotecare este că obligațiile asumate de bancă față de finanțatorii săi sunt garantate cu ipoteci (mobiliare) asupra creanțelor pe care băncile le au față de debitorii care au contractat în trecut credite ipotecare pentru locuințe. Creanțele ipotecare afectate garantării obligațiunilor sunt structurate de emitent într-un portofoliu de creanțe, care se constituie într-o masă patrimonială distinctă în patrimoniul instituției de credit. Ea rămâne separată până la rambursarea fondurilor împrumutate de bancă, chiar și în cazul rezoluției sau falimentului instituției de credit emitente. Garanția segregării este prevăzută expressis verbis în Legea obligațiunilor ipotecare pentru confortarea în cel mai înalt grad a investitorilor.
Existența și natura legală a garanției vor determina un risc foarte scăzut asumat de investitori, asociat unui randament la fel de scăzut. Numai că randamentul investitorului este costul emitentului, iar dacă banca are deschisă calea spre obținerea de finanțare în condiții de costuri reduse, va putea la rândul său să acorde, mai departe, credite cu dobânzi reduse. Un alt avantaj de luat în seamă este acela că tehnica finanțării prin emisiunea de obligațiuni ipotecare este capabilă să apropie exigibilitatea pasivelor de lichiditatea activelor din bilanțurile băncilor. În consecință, băncile pot să acorde credite cu dobânzi mai scăzute, în condiții sigure, cu avantaje deopotrivă pentru bănci și pentru viitorii debitori. Argumentele teoretice au fost confirmate și în practică. În Europa, obligațiunile ipotecare s-au dovedit unele dintre plasamentele care s-au bucurat de cea mai mare încredere în perioada crizei financiare și economice, fiind percepute în acei ani de către investitori precum un port sigur în vremuri de furtună.
Cu toate acestea, până la ora actuală, în România nu a existat și nu există nicio emisiune de obligațiuni ipotecare (chiar dacă o primă lege a obligațiunilor ipotecare fusese adoptată încă din 2006). De aceea, apariția instrumentului investițional al obligațiunilor ipotecare ar marca, nu numai la nivel simbolic, un pas cert spre modernizarea pieței financiare autohtone și conectarea acesteia la piața europeană. Efortul de integrare presupune în primul rând o suită de instrumente juridice adecvate, legale și contractuale, prin care se materializează mecanismul. Legea adoptată anul trecut și recentul său regulament de aplicare emis de Banca Națională a României sunt aliniate celor mai bune practici existente în prezent la nivelul Uniunii Europene, punând astfel bazele normative ale pieței obligațiunilor ipotecare în România.
Tot acest eșafodaj are să rămână, din nefericire, o formă fără fond dacă Legea dării în plată va fi adoptată în forma prezentată de inițiatori.
Efectele secundare ale Legii dării în plată asupra obligațiunilor ipotecare
Proiectul Legii dării în plată prevede „dreptul debitorului de a stinge integral creanţa şi accesoriile sale, izvorând dintr-un contract de credit, prin transmiterea către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea creditorului” (art. 1). Se pune problema de a ști care este soarta acestei creanțe, dacă a fost anterior inclusă într-un portofoliu de creanțe afectat emisiunii de obligațiuni ipotecare.
Efectul exercitării dreptului conferit de Legea dării în plată este stingerea creanței, adică dispariția unei componente a portofoliului de creanțe. Cu alte cuvinte, se produce înlocuirea unei bun mobil (creanța) cu un bun imobil (casa, terenul, apartamentul). Numai că, potrivit Legii obligațiunilor ipotecare, niciun bun imobil nu poate să constituie o garanție acceptată pentru obligațiunile ipotecare emise. Rezultă că, dacă survine un asemenea eveniment, garanția investitorului se diminuează cu fiecare creanță care se stinge prin dare în plată, iar banca este obligată ca de fiecare dată să identifice imediat o altă creanță, pentru a menține intactă garanția investitorului.
Desigur, se pune întrebarea dacă emitentul de obligațiuni ipotecare ar putea anticipa comportamentul debitorilor săi persoane fizice care au calitatea de consumatori. Până în acest moment, proiectul Legii dării în plată nu conține nicio prevedere care să circumstanțieze exercitarea dreptului debitorului. Este posibil ca oricând un debitor-consumator, care a contractat un credit ipotecar să se prevaleze de un astfel de drept și este, de asemenea posibil ca orice astfel de creanță să devină obiect al dării în plată. Chiar și în forma adoptată de Senat în ședința din 29 februarie a.c., în care Legea dării în plată ar prevedea un plafon de 150.000 euro/credit, majoritatea covârșitoare a debitorilor care ar putea exercita acest drept, au contractat credite sub această valoare (mai precis, 99,05% din totalul debitorilor, conform datelor BNR[i]), ceea ce nu poate reprezenta nicidecum un reper util.
Așa fiind, pentru că este practic imposibil de anticipat și de cuantificat în vreun fel conduita debitorului, precum și efectul agregat al exercitării concomitente a dreptului lor de către mai mulți debitori, băncile s-ar putea expune scenariilor de hazard moral cu care ar putea fi nevoite să se confrunte prin eventuala aplicare a Legii dării în plată. De aceea, instituțiile de credit vor trebui să reflecteze foarte serios asupra includerii într-un portofoliu de creanțe destinat garantării emisiunii de obligațiuni ipotecare a oricăror creanțe generate de credite contractate de un debitor persoană fizică având calitatea de consumator.
Dar dacă ne reamintim că ideea inovatoare pusă în operă de mecanismul obligațiunilor ipotecare este ca finanțarea deja acordată pentru locuințe să devină punct de sprijin pentru finanțarea în viitor a achiziției altor locuințe, se naște un mare semn de întrebare deasupra posibilității ca vreo bancă românească să dorească să emită obligațiuni ipotecare pentru a putea acorda alte credite pentru locuințe în condițiile unor dobânzi scăzute.
Mai grav este că efectele Legii dării în plată asupra Legii obligațiunilor ipotecare sunt expresia cât se poate de concretă a modului nefast în care o lege, aplicată tocmai potrivit scopului pentru care a fost emisă, devine o sursă de hazard moral în domeniul de aplicare al altei legi. La intersecția cu Legea obligațiunilor ipotecare, perspectiva asupra calității normelor cuprinse în proiectul Legii dării în plată se filtrează prin constatarea că a fost ignorată în primul rând cerința constituțională a previzibilității textului de lege.
Poate că acesta nici nu e un exemplu solitar în legislația românească, dar prin amploarea efectelor sale asupra întregului sistem al creditării – în special atunci când sunt conjugate cu alte efecte previzibile (e.g. majorarea avansului la creditele ipotecare, afectarea programului guvernamental „Prima Casă”) – Legea dării în plată poate plasa sub semnul impredictibilității și instabilității percepția asupra întregului sistem juridic în care iau naștere astfel de norme.
[i] Banca Națională a României, Situația creditelor cu garanție imobiliară acordate persoanelor fizice potrivit evidențelor Centralei Riscului de Credit (la data de 31 decembrie 2015), 17 februarie 2016, disponibil la http://www.bnro.ro/Situa%C8%9Bia-creditelor-cu-garan%C8%9Bie-imobiliara-acordate-persoanelor-fizice-13492.aspx
